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移動平均線の最強手法「パーフェクトオーダー」
【特徴】
・順張りトレードの強いシグナル
・トレンドが長期になりやすい
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移動平均線との組み合わせ
移動平均線と移動平均乖離率
移動平均乖離率とは、現在の株価（価格）が移動平均線とどのくらい離れているかを示す指標です。5MAで10％、25 MAで15～20％以上乖離すると、株価は移動平均線に接近しようとするといわれます。
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「おとなの株ラウンジ」運営責任者。日本株投資歴15年。投資診断士。テクニカルアナリスト一次試験合格！バフェットとPリンチが心の師。リーマン・ショックで運用資産半減⇒1度は株から足を洗うが、バリュー投資＋テクニカル投資で復活。バリューグロース＋テクニカルを組み合わせた投資が得意。座右の銘は未練残すな、金残せ
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「取引事例比較法」について解説します！【不動産の価格を求める鑑定評価手法】
取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法である（この手法による試算価格を比準価格という。）。
取引事例比較法は、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等において対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合又は同一需給圏内の代替競争不動産の取引が行われている場合に有効である。
不動産鑑定評価基準 取引手法のご紹介 第７章 第１節
取引事例比較法は、実際に売買された取引事例を基に価格を判定する手法です。
実務では土地や区分マンション等の価格を求める際に用いられます。
取引事例の収集及び選択
取引事例等は、次の要件の全部を備えるもののうちから選択するものとする。
（１）次の不動産に係るものであること
①近隣地域又は同一需給圏内の類似地域若しくは必要やむを得ない場合には近隣地域の周辺の地域（以下「同一需給圏内の類似地域等」という。）に存する不動産
②対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合等において同一需給圏内に存し対象不動産と代替、競争等の関係が成立していると認められる不動産（以下「同一需給圏内の代替競争不動産」という。）。
（２）取引事例等に係る取引等の事情が正常なものと認められるものであること又は正常なものに補正することができるものであること。
（３）時点修正をすることが可能なものであること。
（４）地域要因の比較及び個別的要因の比較が可能なものであること。
不動産鑑定評価基準 第７章 第１節
配分法の適用
（４）配分法
取引事例が対象不動産と同類型の不動産の部分を内包して複合的に構成されている異類型の不動産に係る場合においては、当該取引事例の取引価格から対象不動産と同類型の不動産以外の部分の価格が取引価格等により判明しているときは、その価格を控除し、又は当該取引事例について各構成部分の価格の割合が取引価格、新規投資等により判明しているときは、当該事例の取引価格に対象不動産と同類型の不動産の部分に係る構成割合を乗じて、対象不動産の類型に係る事例資料を求めるものとする（この方法を配分法という。）。
不動産鑑定評価基準 第７章 第１節
このため、複合不動産の取引事例を配分法を用いて、土地価格を査定し、これを取引事例として活用するケースは多くあります。配分法の適用にあたっては、建物価格を適切に査定し、土地・建物以外の付帯費用（開発リスクを含む業者利益や販売経費）も考慮する必要があります。
事情補正とは
３．事情補正
取引事例等に係る取引等が特殊な事情を含み、これが当該取引事例等に係る価格等に影響を及ぼしているときは適切に補正しなければならない。
（１）現実に成立した取引事例等には、不動産市場の特性、取引等における当事者双方の能力の多様性と特別の動機により売り急ぎ、買い進み等の特殊な事情が存在する場合もあるので、取引事例等がどのような条件の下で成立したものであるかを資料の分析に当たり十分に調査しなければならない。
（２）特殊な事情とは、正常価格を求める場合には、正常価格の前提となる現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる諸条件を欠くに至らしめる事情のことである。
不動産鑑定評価基準 第７章 第１節
事情補正を要する特殊な事情
事情補正を要する特殊な事情を例示すれば、次のとおりである。
ア 補正に当たり減額すべき特殊な事情
（ア）営業上の場所的限定等特殊な使用方法を前提として取引が行われたとき。
（イ）極端な供給不足、先行きに対する過度に楽観的な見通し等特異な市場条件の下に取引が行われたとき。
（ウ）業者又は系列会社間における中間利益の取得を目的として取引が行われたとき。
（エ）買手が不動産に関し明らかに知識や情報が不足している状態において過大な額で取引が行われたとき。
取引手法のご紹介（オ）取引価格に売買代金の割賦払いによる金利相当額、立退料、離作料等の土地の対価以外のものが含まれて取引が行われたとき。
イ 補正に当たり増額すべき特殊な事情
（ア）売主が不動産に関し明らかに知識や情報が不足している状態において、過少な額で取引が行われたとき。
（イ）相続、転勤等により売り急いで取引が行われたとき。
ウ 補正に当たり減額又は増額すべき特殊な事情
（ア）金融逼迫、倒産時における法人間の恩恵的な取引又は知人、親族間等人間関係による恩恵的な取引が行われたとき。
（イ）不相応な造成費、修繕費等を考慮して取引が行われたとき。
（ウ）調停、清算、競売、公売等において価格が成立したとき。
不動産鑑定評価基準運用上の留意事項
時点修正とは
取引事例等に係る取引等の時点が価格時点と異なることにより、その間に価格水準に変動があると認められる場合には、当該取引事例等の価格等を価格時点の価格等に修正しなければならない。
不動産鑑定評価基準 第７章 第１節
収集した取引事例は、価格時点以前に取引された価格ですので、時点の違いが価格に与える影響の程度を補正する必要があります。これを時点修正といいます。
| 価格時点より1年前の取引事例、この1年で地価が5％上昇していたら ⇒ 取引価格を5％UPさせる！ |
時点修正率の求め方
ア 時点修正率は、価格時点以前に発生した多数の取引事例について時系列的な分析を行い、さらに国民所得の動向、財政事情及び金融情勢、公共投資の動向、建築着工の動向、不動産取引の推移等の社会的及び経済的要因の変化、土地利用の規制、税制等の行政的要因の変化等の一般的要因の動向を総合的に勘案して求めるべきである。
イ 時点修正率は原則として前記アにより求めるが、地価公示、都道府県地価調査等の資料を活用するとともに、適切な取引事例が乏しい場合には、売り希望価格、買い希望価格等の動向及び市場の需給の動向等に関する諸資料を参考として用いることができるものとする。
不動産鑑定評価基準運用上の留意事項
地域要因及び個別的要因の比較
（３）地域要因の比較及び個別的要因の比較
取引価格は、取引事例に係る不動産の存する用途的地域の地域要因及び当該不動産の個別的要因を反映しているものであるから、取引事例に係る不動産が同一需給圏内の類似地域等に存するもの又は同一需給圏内の代替競争不動産である場合においては、近隣地域と当該事例に係る不動産の存する地域との地域要因の比較及び対象不動産と当該事例に係る不動産との個別的要因の比較を、取引事例に係る不動産が近隣地域に存するものである場合においては、対象不動産と当該事例に係る不動産との個別的要因の比較をそれぞれ行うものとする。
不動産鑑定評価基準 第７章 第１節
取引事例の価格は、その不動産の存する用途的地域に係る地域要因及び当該不動産の個別的要因が反映されています。ここでいう用途的地域は近隣地域と同一需給圏内の類似地域を指しています。第１種低層住居専用地域などの用途地域とは別概念です。
近隣地域とは、対象不動産の価格の形成に関して直接に影響を与える特性を持つ地域で、実務上、河川や道路等によって区分される面的な街区単位や、都市計画法等の公的規制等によって区分される法的な地域的区分等から不動産鑑定士が判定します。
同一需給圏内の類似地域とは、近隣地域の地域の特性と類似する特性を有する地域であり、近隣地域の特性との類似性を前提として判定されます。なお、類似地域が存する範囲を同一需給圏といいます。
標準化補正
また、このほか地域要因及び個別的要因の比較については、それぞれの地域における個別的要因が標準的な土地を設定して行う方法がある。
不動産鑑定評価基準 第７章 第１節
この方法の特徴は、「標準化補正」という作業に代表されます。これは、取引事例の価格に反映されている価格形成要因のうち個別的要因（土地の個性）を、当該取引事例が所在する地域の利用状況、環境、規模、形状等が標準的な土地に補正する作業です。換言すれば、土地の個性をはぎ取ることで、地域における価格相場を把握する作業といえます。
標準化補正のイメージ図
サンプル（想定物件）
コラム担当者
小松 正典（こまつ まさのり）
株式会社アプレイザル仙台
不動産鑑定士・宅地建物取引士
宮城県仙台市泉区在住
不動産に関連するコラムを書いています。
不動産鑑定評価のご依頼や不動産の無料査定など、
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事業譲渡や株式譲渡などM&Aの手法について解説！
取引手法のご紹介 
「株式譲渡」は、売り手側の発行済株式を買い手側に譲渡し、買い手側がその対価として代金を支払う手法です。
一般的に、株式譲渡を行うと 株主だけでなく社長も交代しますが、売り手側の会社自体はそのまま存続します。 また、売り手側が保有する不動産や設備、従業員、技術、取引先といった全ての資産は、買い手側にそのまま引き継がれます。
株式譲渡の場合、比較的手続きが簡単で迅速に完了できるため、中小企業のM&Aで最も用いられる手法です。
新株引受（第三者割当増資）
株式交換・株式移転
「株式交換・株式移転」は、買い手側が、売り手側の株主から保有株式を譲り受け、その対価として、自社株式を割り当てる手法です。
売り手側の企業は、買い手側の100%子会社として存続し、売り手側の株主は、買い手側の株主になります。
「株式交換」と「株式移転」の違いは、親会社となるのが、既存企業か新設企業かという点。 既存の企業が親会社となる場合は「株式交換」、企業を新設して親会社とする場合は「株式移転」 となります。
株式交換・株式移転は、買い手側の株式を対価として利用するため、買い手側が買収資金を用意する必要がないという特徴があります。
「TOB」は、日本語で「株式公開買付」と訳され、上場企業で用いられる手法です。買い手側が、特定の企業の株式を取得する旨を告知し、不特定多数の株主から直接、当該企業の株式を買い取ることを言います。
取得した株式の数が、告知した予定数に達しなかった場合、株式を株主へ返却することができます。
TOBは、M&Aの手法の一つではありますが、敵対的買収、いわゆる乗っ取りなどに利用されることも多い手法です。
なお、このような敵対的買収は、中小企業のM&Aでは一般的に行われません。
上場企業は経営者≠株主、つまり、所有と経営が分離していますが、中小企業は経営者＝株主であり、経営者が認める相手にしか会社を譲渡・売却できないからです。
中小企業のM&Aは、よく「友好的M&A」という言い方をしますが、別の記事で詳しく取り上げていますので、ぜひ参考にしてみてください。
「事業譲渡」は、売り手側が営む事業を買い手側に譲渡する手法で、事業の一部を譲渡する「一部譲渡」と、全部を譲渡する「全部譲渡」に分けられます。
譲渡する資産は、土地・建物等の有形資産や、売掛金・商品在庫等の流動資産だけでなく、従業員や取引先、ノウハウ等の無形資産も対象とすることができます。
複数の事業を持つ企業が、「選択と集中」のために活用するケースもありますが、買い手側としては、新規で立ち上げたい事業や拡大したい事業を取得することで、時間やコストなどを節約することができるほか、不採算事業であれば、法人税を節税することも可能です。
M&Aの手法②合併
「合併」は、複数の企業を1つの企業に統合する手法です。
M&Aの手法の中では、最も強く企業同士を結びつけるため、制度や社風が似ている企業でなければ成功しにくく、中小企業のM&Aではあまり採用されません。
また、最初からいきなり合併するのではなく、まず、買収により対象企業を100%子会社とし、制度などをある程度統一してから合併するというケースも多いです。
合併は、最終的に残る企業が既存企業か新設企業かによって、「吸収合併」と「新設合併」に分けられます。
M&Aの手法③分割
「分割」は、「会社分割」とも言い、企業を複数の法人格に分割して、他の企業に引き継ぐ手法 です。
分割した事業を、新たに設立する企業に引き継ぐ「新設分割」、既存の企業に引き継ぐ「吸収分割」の2つに分けられます。
また、もう1つ区分けがあり、事業を引き継いだ新設企業、あるいは、既存企業の株式を、事業を切り離した元企業が取得する場合は、「分社型分割」、元企業の株主が取得する場合は、「分割型分割」となります。
信金キャピタルでは、M&Aによる会社の譲渡・売却をご検討中の経営者様向けに、無料の個別相談を開催しております。
経営者様がM&Aで達成したい目標や目的に応じて、最適な手法、場合によっては、M&A以外の手段もご案内します。
無料の個別相談は随時開催しておりますので、ご都合の良い日をご指定いただけます。まずは、お気軽にお申し込みください。
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